En los últimos nueve años, la construcción de vivienda horizontal en la Entidad presenta una caída importante.

Entre enero y octubre de este año se han construido seis mil 615 casas de este tipo, frente a las 16 mil 804 que se reportaron en el mismo periodo de 2013, según datos del Registro Único de Vivienda (RUV).

Luis Águila Flores, académico de la Universidad de Guadalajara (UdeG), recordó que la tendencia era en busca de terrenos baratos y lejanos. “Lo que provocaba que la gente empezara a habitar periferias muy alejadas, en zonas que no tenían escuelas ni hospitales…”.

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En la última década, explicó el experto, comenzó la tendencia de la redensificación, que tomó mayor fuerza en la pasada y actual administraciones federales.

“Dejaron de impulsar la vivienda periférica y, por el contrario, ofrecen subsidios y facilidades a quien construya dentro de la ciudad, en las zonas urbanas, para evitar que la ciudad crezca muy dispersa”.

Aunque la vivienda horizontal representa el número más alto de nuevos proyectos en este año, con seis mil 615, la disminución registrada en los últimos años ha permitido que la de tipo vertical o los departamentos se ubiquen casi en los mismos niveles, con seis mil 263.

Águila Flores acentuó que la vivienda vertical o los edificios seguirán siendo la apuesta. “Esta decisión es acertada. La ciudad estaba creciendo mucho y promovía el desarrollo de la ciudad donde no se debía”.

El investigador de la UdeG añadió que es necesario renovar la infraestructura hidráulica y demás servicios para concretar estos desarrollos habitacionales dentro de las ciudades, sobre todo en Guadalajara, ya que es el único municipio que ha decrecido en el número de habitantes en las últimas dos décadas.

Tras alcanzar la puntuación mínima de mil 080 puntos para solicitar un crédito del Infonavit, Lorena García recibió una llamada de la institución. En lugar de ofrecerle un préstamo hipotecario, le informaron que calificaba para el programa Mejoravit; es decir, para remodelaciones en su hogar.

“Estuve revisando los requisitos y las condiciones del crédito. Cuando recién se comunicaron me interesó, pero luego me di cuenta que estaría comprometiendo  más de la mitad de mis ahorros y  no me lo dan en efectivo, sólo el 20%. El resto del dinero lo gastaría con una tarjeta en los establecimientos que están afiliados al programa. No me convence del todo”.

Comentó que revisará más sobre ese préstamo, pero solicitará información sobre el crédito hipotecario. “Nunca había mostrado interés por un préstamo del Infonavit porque los intereses son muy altos y porque conozco gente que sigue con la deuda. Gente cercana tiene décadas pagando y ni siquiera tiene acceso a los programas que anunció el Gobierno federal para renegociar sus créditos”.  

Entre enero y septiembre pasado, el Infonavit  otorgó  29 mil 635 créditos en Jalisco (con una derrama de 14 mil 279 millones de pesos). De éstos, un total de seis mil 817 se destinaron para acciones de mejoramiento; es decir, un promedio de dos de cada 10 préstamos.

De acuerdo con el organismo, Mejoravit es un crédito en pesos que una entidad financiera otorga a los derechohabientes  para mejorar las viviendas: pintar, impermeabilizar, cambiar muebles de cocina o baño, adquirir equipo para ampliar la seguridad y capacidad del desplazamiento de los trabajadores o familiares que viven con alguna discapacidad.

En el Plan Estratégico y Financiero 2021-2025 del Infonavit, se destaca que en materia de mejoramiento y ampliación de viviendas, desde enero de 2019 y hasta septiembre de 2020, el organismo otorgó 261 mil 902 acciones  para incrementar y preservar el patrimonio de los trabajadores.

En lo que va de este año se han otorgado 122 mil 248 créditos para mejoramientos, según datos del organismo, con corte a septiembre pasado.

CLAVES

Rezago habitacional

Sociedad: De un total de dos millones 314 mil  viviendas que hay en Jalisco, 225 mil 370 presentan rezago habitacional, según datos del estudio “Estado Actual de la Vivienda en México 2020”, publicado en noviembre de este año por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Hacinamiento: En el documento se precisa que de acuerdo con la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el rezago habitacional se define como el número de casas que cuentan con materiales precarios en pisos, techos y muros. Y no cuentan con excusado o  sus residentes habitan en hacinamiento.

Censo Durante: el año pasado, de acuerdo con el cuestionario ampliado del Censo de Población y Vivienda 2020 del Inegi, a nivel nacional se observó que un 24% de las 34.8 millones de viviendas habitadas en el país presentan rezago habitacional.
Estados Las zonas con mayor problema son Chiapas, Tabasco, Oaxaca, Guerrero y Veracruz. Sin embargo, se aclara que en términos porcentuales, entre 2010 y  2020 se redujo el porcentaje de las viviendas con este problema.                                         El único Estado que no presentó una reducción fue Chiapas.

Sectores: En el estudio publicado por la Sociedad Hipotecaria se destaca que uno de los sectores que ha mostrado gran resiliencia ante la crisis provocada por la pandemia es el de vivienda.

Pandemia: “A partir de la pandemia fue evidente que contar con una vivienda adecuada es fundamental para lograr una mejor calidad de vida. Hacia junio de 2020, una vez comprendida la trascendencia del sector de la construcción, fue integrado como actividad esencial y representó el 6.7% del Producto Interno Bruto Nacional”.

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Voz del experto

Luis  Águila Flores, académico de la Universidad de  Guadalajara.

Altos costos, desafíos a vencer

El elevado costo de la vivienda en la Entidad es uno de los desafíos que se deben vencer desde todos los niveles de Gobierno, destacó Luis Águila Flores, profesor del Departamento de Proyectos Urbanísticos de la Universidad de Guadalajara (UdeG).

Por ejemplo, dijo, los Ayuntamientos pueden ofrecer  incentivos para que se desarrollen algunas zonas del municipio y garantizar los servicios públicos, “pero no tiene recursos para ofrecer créditos de vivienda”.

Explicó que hay municipios que sí han implementado algunos programas de apoyo con recursos propios, pero la mayoría accede a los programas federales destinados para este fin. Y una de las instituciones es el Infonavit. “Se tiene que implementar una estrategia entre los distintos niveles de Gobierno para lograr que la vivienda en las principales ciudades de la Entidad sea más barata, porque el precio del suelo es caro. Eso se logrará ya sea con subsidios o condonaciones de pagos de licencias de construcción”.

El académico agregó que también se podrían implementar los apoyos directos al pago de la renta, como sucede en algunos países como España. “Es necesario voltear a ver otras opciones para ofrecer vivienda  y que no sea únicamente la compra (de inmuebles)”.

Ventas elevadas

Hasta abril  pasado,   la mitad de las casas que se encontraban en venta en la metrópoli  se ofertaron  por arriba de los 3.8 millones de pesos, según una revisión realizada en plataformas digitales por el Instituto de Información Estadística y Geográfica del Estado de Jalisco.

El organismo reportó que el precio promedio de venta en los municipios de Guadalajara, El Salto, Tlajomulco de Zúñiga, San Pedro Tlaquepaque, Tonalá y Zapopan era de seis millones 091 mil pesos.

“La mediana del precio fue de tres millones 820 mil pesos, por lo que el 50% de las viviendas observadas están por arriba de este precio; es decir, nueve mil 793 viviendas están por arriba de los 3.8 millones de pesos”,  se precisó en el documento.
Zapopan fue el municipio que registró el precio promedio de venta más alto de la metrópoli, con siete millones 751 mil pesos.

Además, concentra 47% de la oferta total de los seis municipios analizados.

La información se revisó en las páginas de internet de venta y renta de propiedades, por lo que el instituto aclaró que si bien los datos disponibles no incluyen el total de la oferta en la metrópoli, “esta información brinda un panorama sobre la oferta de viviendas en la ciudad”.

SABER MÁS

Buscan mejorar la imagen

• Debido a las quejas de los derechohabientes, en lo que va de la actual administración federal se ha realizado un esfuerzo mediático con el objetivo de mejorar la reputación y difusión del Infonavit, se destaca en el Plan Estratégico y Financiero 2021-2025.
• Lo anterior, a través de la campaña “Un Nuevo Comienzo”, que tiene como objetivo que cada vez más trabajadores se enteren que cuentan con una Subcuenta de Vivienda (SCV) y conozcan cuánto saldo tienen en la misma.
• Con estas acciones se incrementó el porcentaje de usuarios que están enterados de esta Subcuenta, al pasar del 43% en 2018 al 48% actualmente. “Esto puede significar que más de tres millones de personas en este año identificaron que tienen ahorros en el Infonavit. Antes no lo sabían”.
• Desde 2011, cuando se inició el proceso de devolución del Saldo de la Subcuenta de Vivienda (SSV), el Infonavit ha entregado sus ahorros a 2.2 millones de pensionados por un monto acumulado de 130 mil 541 millones de pesos.
• En el documento se reconoce que, como consecuencia de la emergencia sanitaria, a partir del bimestre marzo-abril del año pasado se presentó un descenso en la colocación de créditos a nivel nacional.
• Por eso  lanzaron algunas medidas de apoyo, como fueron posponer el primer pago en los créditos que se originaron entre julio y diciembre del año pasado. Se realizó también un ajuste al sistema de puntaje para hacerlo más flexible, lo que permitió que los derechohabientes que perdieron su relación laboral y después logren cotizar de nuevo, no pierdan el acceso a las soluciones financieras.
• “También, con el objetivo de apoyar al derechohabiente, se considera el ingreso después de la contingencia para calcular su capacidad de pago y su monto máximo de crédito, sin promediar la disminución de ingreso”.

Arrastran con miles    

En Guadalajara hay 45 mil viviendas deshabitadas. Y el Centro Histórico es la zona donde más se padece esta problemática, con 380 fincas en esta situación, indica Rafael Orendáin Parra, coordinador de Proyectos Estratégicos del Ayuntamiento.

No necesariamente son espacios abandonados, sino que es una mezcla de inventario nuevo disponible o fincas viejas, por lo que la estrategia es repoblar ese perímetro con opciones atractivas para los habitantes.

“Se busca elevar el costo de  la vivienda económica, elevar  el mercado,  deben promediar las viviendas un millón 100 mil pesos.

En las pasadas administraciones había un segmento que promovía vivienda desde los 700 mil pesos, pero en el análisis creemos que si queremos mejorar los servicios en general del Centro, así como el flujo de personas y la calidad de los productos y la prestación de los servicios, los centros de consumo, tenemos que pensar en una vivienda de un nivel un poco mayor”.

El tema del precio es una propuesta de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Acepta que no es un asunto que se pueda imponer.

“Lo que podemos hacer es estimular al desarrollador a que, al menos en el polígono más cercano al centro de la vivienda, que sea de calidad. Y eso en función de los coeficientes y el número de casas que se pueden permitir en cada espacio”.

Por eso habrá un polígono como recomendación para otras áreas con precios más económicos y en otras densidades. “Las zonas como el Parque Agua Azul y las cercanas a  Huentitán tienen condiciones favorables para otro tipo de vivienda. Al Centro hay que llenarlo de virtudes de nuevo, tiene condiciones favorables para que tengamos giros comerciales más propositivos y adecuados”.

Ya  se realiza un inventario general de todas las fincas que están disponibles, ya sea para venta, renta o aportación, y que requieran un mantenimiento adecuado para estar en función, con la intención de vincularlas con desarrolladores o empresarios que buscan reactivar e instalar algún negocio.

“En la ruta de cualquier empresa, el tener un bien patrimonial en el Centro Histórico de Guadalajara puede funcionar para algo. Puede ser una galería, también una oficina de enlace, así como un área para atender clientes. También con los grupos restauranteros se está hablando, incentivando a que adquieran una propiedad o que participen en esta reactivación comercial”.

DATO

Construcciones 

• Entre enero y octubre de este año, en Jalisco se han construido 12 mil 878 nuevas viviendas.
• Aunque representa casi la mitad de las registradas hace nueve años, son mejores números que los del año pasado, pues en el mismo lapso se construyeron 11 mil 328 unidades, según datos del Registro Único de Vivienda.

NUMERALIA

Panorama en Jalisco

24,880  Total de viviendas construidas entre enero  y octubre de 2013.

12,878  Total de viviendas  entre enero y octubre de 2021.

Fuente: Registro Único de Vivienda (RUV).

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